БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ТЕЛЕФОНАМ:
Россия
Москва и область
Санкт-Петербург и область
Многоканальная бесплатная горячая линия

Москва и МО +7 (499) 110-35-21
С-Петербург и ЛО +7 (812) 334-11-75
Бесплатный звонок по России

Когда можно продавать квартиру после покупки

когда можно продавать квартиру после покупки

Значительная часть квартир приобретается с использованием заемных средств (в ипотеку). Продать такую квартиру на общих основаниях, без разрешения банка до выплаты кредита невозможно. Таким образом, самый простой вариант – сначала погасить долг и только потом продавать жилье.

Тем не менее некоторые банки идут на уступки и позволяют своим клиентам продавать жилье, но при условии, что вырученные за него средства сразу же пойдут на покрытие всего долга (и при условии, что этой суммы хватит для того, чтобы закрыть кредит).

Есть и альтернативный вариант: продавец может договориться с покупателем и банком о том, что заемщик и владелец квартиры будут меняться одновременно. Таким образом покупатель становится клиентом банка и будет обязан в дальнейшем выплачивать кредит на тех же условиях, что и продавец до этого.


Банки не особо охотно соглашаются именно на такую схему, однако, если финансовое состояние покупателя значительно лучше, чем у продавца, с которым, к тому же, начали возникать проблемы (например, участились случаи несвоевременного погашения долга), то скорее всего одобрение финансовой организации получить будет не слишком сложно.

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку

Покупка жилья в кредит является взвешенной, продуманной, а платежеспособность тщательно проверяется банком. Для продажи квартиры, купленной в ипотеку, должны быть веские основания. При потере источника дохода, болезни или по иным обстоятельствам владельцам приходится срочно избавляться от обременительной покупки. Особенность продажи — участие в сделке финорганизации, выдавшей кредит.

При продаже с участием банка Покупатель делит платеж на 2 части: одна достается банку в счет погашения кредит, а вторая — Продавцу. После снятия денег со счета (или изъятия из банковской ячейки) банк снимает обременение, и участники беспрепятственно совершают сделку.

Также банк может согласиться с переоформлением ипотеки на третье лицо — Покупателя.

Один из альтернативных вариантов продажи — снять с квартиры обременение, а после — совершить сделку. При согласии Покупателя можно оформить договор залога, за счет него погасить кредит и оформить договор купли-продажи.

Выбор приемлемого варианта будет зависеть от позиции банка и от согласия Покупателя на участие в сделке финорганизации.

Задавая вопрос, когда можно продать квартиру после ее покупки, Продавца больше интересует выгодность сделки, перечень предстоящих расходов. В действительности реализовать недавно купленную недвижимость можно в любое время, зарегистрировав право собственности в Росреестре. При покупке можно вернуть НДФЛ, а при продаже придется заплатить налог в казну.

Если возникли трудности, задайте вопрос юристу: когда можно продать квартиру, купленную, на вторичном рынке, в новостройке, за маткапитал или в ипотеку? Нужно ли платить налог при срочной продаже квартиры? Как уменьшить базу налогообложения НДФЛ при реализации жилой недвижимости?

Срок владения квартирой для продажи без налога

С 2016 года налог на продажу имущества выплачивается по новым правилам. Граждане освобождаются от уплаты налога при продаже, если имущество находилось в собственности больше установленного законом минимального срока:

  • для имущества, приобретенного до 01.01.2016 — 3 года;
  • если право собственности зарегистрировано после 01.01.2016 — 5 лет.

Ранее нерезиденты должны были выплачивать налог от дохода по ставке 30% независимо от срока владения. Изменения в налоговом законодательстве уравняли налоговую ставку для всех категорий налогоплательщиков. Однако право на получение имущественного налогового вычета нерезидентам все еще не доступно.

Как продать квартиру без налога, если в собственности менее пяти лет

Налог рассчитывается следующим образом:

  • если продажа осуществляется по более высокой цене, чем покупка, то налог взыскивается из полученной разницы;
  • когда цена продажи меньше, чем стоимость, которую уплатил за квартиру ранее собственник — налог не уплачивается.

Гражданин купил квартиру в 2017 году за 5 млн. рублей. В 2018 году он решает срочно продать ее и для того, чтобы не затягивать с продажей устанавливает цену в 4, 5 млн. рублей. В этом случае продажа имущества не принесла дохода продавцу, а значит обязанность перечислить налог в бюджет отсутствует.

Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог за ее продажу не нужно. Указанная сумма представляет собой размер налогового вычета, который предоставляется продавцу государством (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако, специально занизить стоимость в договоре купли-продажи не получится — цена недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости на 1 января, года в котором было зарегистрировано право собственности.

Новый закон о продаже квартиры менее 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент поддержал инициативу сократить минимальный срок владения имущества с 5 до 3-х лет и поручил Правительству РФ разработать соответствующие правки к налоговому законодательству. Срок реализации поручения — конец мая 2019 года.

Президент отметил, что снятие ограничения в 5 лет позволит увеличит спрос на рынке недвижимости. Квартира, при реализации которой платить НДФЛ не нужно, должна соответствовать следующим требованиям:

  • продавец должен быть собственником в течение трех лет;
  • недвижимость должна быть единственной у налогоплательщика.

Распоряжение о снижении минимального срока вошло в перечень поручений президента по итогам форума «Деловая Россия».

Через сколько можно продать квартиру после покупки

Нередко собственники жилья попадают в ситуации, когда приходится решать, как продать купленную квартиру, сколько лет нужно подождать, чтобы избежать уплаты налогов? Для поиска оптимального решения необходимо установить несколько фактов: в какой период покупалась квартира, какова кадастровая и договорная цена, будет ли покупаться иная недвижимость в обмен на проданную и за какую цену. Расчет производится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, где установлены предельные сроки владения имуществом для освобождения от налогообложения.

Сроки продажи купленной квартиры

Прежде чем обращаться к риэлторам, подавать объявления для поиска покупателя на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, необходимо проанализировать, не лучше ли повременить. Возможны несколько вариантов развития событий:

  • Квартира была приобретена после 01.01.2016 г. и продается до истечения 5 лет с момента покупки. Владелец должен оплатить налог (НДФЛ) в размере 13% (или 30% для нерезидентов) от вырученной суммы.
  • Квартира была куплена до 01.01.2016 г, продается до истечения 5-летнего срока. Налог НДФЛ платить не нужно, поскольку в отношении данной недвижимости действует предельный срок владения, равный 3 года.
  • Квартира куплена до января 2016 г. и продается через 5 или более лет после покупки. Владелец освобождается от уплаты НДФЛ.

Нужно обратить внимание, что до 01.01.2016 г. срок владения имуществом для освобождения от налогообложения составлял 3 года, однако после произошли изменения в НК РФ, и п. 4 ст. 217.1 НК РФ введен иной обязательный срок владения, равный 5 годам. Прежние правила остались действительны в отношении имущества, купленного до внесения изменений (п. 3 ст. 4 Закона №382-ФЗ). Такие меры приняты для избегания бездумных продаж, мошенничества.

Примеры:

  • Гражданка Симонова купила квартиру в марте 2015 года. В мае 2019 г. она решила продать жилье. С момента покупки прошло 4 года и 2 месяца, а поскольку квартира куплена до 2016 г., срок владения для освобождения от налогов равен 3 года. В государственную казну платить не придется.
  • Гражданин Пименов купил жилье в июле 2016 г. и в 2019 г. решил его продать. Ему придется платить 13% от стоимости, а чтобы избежать налогообложения, нужно оформлять продажу после июля 2021 г.

Кто может не платить налог при продаже квартиры от 3 лет в собственности

Следует внести ясность, определив полный перечень лиц, которые будут освобождения от уплаты НДФЛ по истечению 3 лет с момента приобретения жилья в собственность. Новшества о сроках владения не касаются граждан, которым квартира досталась:

  • в ходе приватизации;
  • плательщику ренты, заключившему договор пожизненного содержания с иждивением;
  • в качестве дара от члена семьи и близкого родственника;
  • в наследство от родственников.

В число родственников (ст. 5 АПК РФ, ст. 14 СК РФ), входят:

  • супруги;
  • родители и дети (как родные, так и усыновленные);
  • бабушки, дедушки и внуки;
  • полнородные и неполнородные братья и сестры.

По закону, если граждане получат (или получили) квартиру одним из указанных способов, им нужно выждать 3 года и продавать квартиру без уплаты НДФЛ.

Расчет размера налогов

Чтобы правильно определить сумму, подлежащую уплате в бюджет, рекомендуется:

  • определить период владения имуществом;
  • при необходимости платить налог применить 1 из возможных налоговых вычетов;
  • определить возможность возврата налога;
  • заполнить декларацию и внести сумму в установленный законом период.

Определить срок владения несложно, достаточно проверить запись в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН. Если окажется, что квартира куплена менее чем 5 лет назад, НДФЛ платится.

Определение ставки НДФЛ

Доходы облагаются налогом 13% или 30% в зависимости от того, является ли гражданин резидентом РФ или нет.

Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13%. Нерезиденты обязаны внести в бюджет сумму, равную 30% от базы налогообложения.

Какая сумма облагается налогом

Необходимо определиться с расчетной суммой для уплаты налога. Цена, указанная в договоре, устанавливается по согласию сторон и может не совпадать с кадастровой стоимостью.

В законе есть некоторые оговорки. Так, если квартира была куплена до 2016 г., расчет налога ведется от цены договора. Кроме того, КС не учитывается, если она не определена на 01.01 года перехода прав собственности.

На какие льготы можно рассчитывать при продаже квартиры после покупки

Жизненные обстоятельства могут вынуждать к продаже недавно приобретенной квартиры. Если избежать уплаты налогов в казну не удается, можно максимально сократить «базу налогообложения».

Налоговым кодексом предусмотрены 2 варианта вычета (применим только 1 из них):

  • первый — равен 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — дает право лицам, получившим имущество безвозмездно или за определенную цену, снизить сумму налога;
  • второй — равен величине расходов, понесенных в связи с приобретением жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — выгоден для лиц, решивших продать квартиру после ее приобретения.

Зачастую квартиры находятся не в личной, а в долевой или совместной собственности. Возникает вопрос: как выгоднее продать квартиру, купленную супругами или родственниками по долям? При продаже следует учесть нюансы:

  • если реализуется совместная собственность, вычеты распределяются по договоренности сторон;
  • при продаже долевой собственности вычеты оформляются пропорционально долям.

Еще один «бонус» для продавца купленной квартиры — возможность вернуть уплаченный НДФЛ.

Возврат налога

Если покупатель продает жилье, которое ранее было куплено, до момента реализации он имеет право воспользоваться налоговым вычетом. При этом к личности самого налогоплательщика предъявляется ряд требований:

  • плательщик должен заниматься видом деятельности, предполагающим уплату НДФЛ;
  • статус резидента РФ обязателен;
  • в наличии имеется документ о праве собственности на квартиру (или документ о праве требования, если квартира покупается на первичном рынке);
  • заявитель — не родственник Продавца квартиры;
  • на покупку не тратились бюджетные средства (маткапитал, субсидии).

Чтобы получить возврат НДФЛ, необходимо обратиться в налоговую в последующий налоговый период после продажи с документом о праве собственности и доказательством суммы понесенных затрат, а уж потом продавать имущество. То есть нужно подать заявление на возврат НДФЛ и спокойно заниматься реализацией. Налоговый период определяется временным интервалом с 01.01 по 31.12 года продажи.

Максимальная сумма вычета рассчитывается как 13% от 2 млн. руб. и применяется ко всем видам недвижимости (квартирам, домам, земельным участкам, долям в жилье).

Если жилье покупается в ипотеку, то помимо стандартного возврата НДФЛ, применяется еще и возврат относительно процентов по ипотеке. Максимальная сумма — 13% от 3 млн. руб.

Когда платить налог

С уплатой налогов в казну медлить нельзя. Срок подачи документов — до окончания апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

После продажи ранее купленной квартиры необходимо:

  • обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания;
  • оформить декларацию по форме 3-НДФЛ;
  • внести оплату налога до 15 июля.

Даже если после всех используемых льгот сумма налогов равна 0, следует подать «нулевую» декларацию. Отсутствие документа — это нарушение законодательства.

Пример из практики

Гражданка Симонова купила квартиру в 2017 г. за 3,8 млн. руб. Продавец жилья очень просил указать в договоре более низкую сумму, и Симонова отразила цену 2,5 млн. руб., хотя фактически получила больше. Спустя 2 года девушка вышла замуж, решила переехать и продать квартиру по цене 4,2 млн. руб. Кадастровая стоимость жилья составляла 2,8 млн. руб. Покупатель найден, но сделка еще не совершена, поскольку Симонова решила рассчитать налоги, прежде чем оформить договор. Итак:

  • Квартира была куплена в 2017 г., а продается в 2019 г. Прошло менее 5 лет, значит, налог платить нужно.
  • Поскольку ранее было приобретено жилье, Симонова имеет право применить налоговый вычет в сумме 260 тыс. руб. (13% от максимально возможной суммы 2 млн. руб.). Поскольку у неё «на руках» свидетельство о праве собственности, можно обратиться в налоговую и подать заявление на возврат НДФЛ с понесенных затрат.
  • Симонова получила доход в размере 4,2 млн. руб. Продажная цена значительно выше кадастровой, поэтому именно от нее и будет производиться расчет налога. Девушка имеет право вычета на сумму подтвержденных расходов. К сожалению, из базы налогообложения можно вычесть только зафиксированную сумму, истраченную на покупку указанной квартиры, то есть 2,5 млн. руб. Если бы Симонова не пошла на уступки и указала в договоре реальную цену, можно было бы вычесть 3,8 млн. руб. НДФЛ составит (4,2 млн. руб. — 2,5 млн. руб. ) Х 13% = 221 тыс. руб.
  • Итого, налоговое обязательство — 221 тыс. руб., а возврат — 260 тыс. руб. Из бюджета Симонова сможет вернуть еще 39 тыс. руб., если решит построить дом, купить квартиру, землю и понесет иные подтвержденные расходы. Они могут быть связаны с разработкой проектной документации, покупкой стройматериалов, проведением отделочных работ и прочими действиями.

Указывать в договоре не реальную цену продажи – большая ошибка. Занижение стоимости выгодно для продавца, так он сможет платить меньший налог, но Покупатель лишается возможности полностью использовать налоговый вычет.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – /b>
    • Санкт-Петербург и область – /b>
Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Юридическая контора © 2018